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      亞特蘭大房價,我在亞特蘭大買房經歷

      來源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_44559a7d0101cklo.html作者:北美購房網時間:2015/11/26

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      獨戶房在美國是最常見的居住型地產。價格和選擇性也相差極大。拿亞特蘭大這個特定的城市來講,既有在犯罪高發區的價格1萬美元的的老房子,也有在城市黃金地段的價值幾千萬美元的莊園式豪宅。

      即使是同一個小區,房子和房子之間也有差距。好的小區,每個房子的大小和房型都應該是不同的。房型相同會降低整個小區的售價。這也是在考驗開發商的設計能 力。面對如此多的選擇,最重要的就是要清楚自己想要什么。并且集中精力去找符合這些條件的,其他的一律忽略。切忌“吃著碗里的,看著鍋里的”。

       

      所以從最開始我和老婆便定下我們的條件:

      1. 價格在25萬左右,特別好的情況,可以提高到30萬。

      2. 一定要在好的學區。好的學區是房子價值的最大保證和增值的最大動力。

      3. 出租價格要高于我們每個月的付款,包括月供,地稅,保險等等。這在當下的亞特蘭大房產市場不難實現。

       

      很快,我們便將選擇的范圍固定在Johns Creek和Alpharetta地區。 原因很簡單,這兩個地區房子很新,大部分都是“90后”。其次,學校很好。其中的North View高中在整個亞特蘭大地區排名第一,在全國也是很有競爭力的學校。 最后,這兩個城市都在快速發展,房市也會率先回暖。

       

      我們的地產經紀Sarah是一位非常負責的女士。為我們提供和很好的服務?梢钥闯鏊龑@個行業很有激情,經常滔滔不絕的和我討論房產購買和投資的問題。而且她本人也有4套投資房。 

       

      于是,我的工作便成了每天去看新的房源。但凡有價格合適,而且符合我們條件的房源, 馬上電子郵件給Sarah。 她也同時幫我們找, 最終周末前她會把所有要看的房子放在一起,定好路線, 然后我們一家一家的去。這樣每周周末看房子,持續了3個多月。 看了不下100個房子。大開眼界。

       

      過去4年,美國遭遇了1930年以來最為嚴重的經濟危機,其導火索就是次級貸引發的房產危機。而且亞特蘭大不知什么原因又取消了房產的免稅,導致房產價格一落千丈。尤其是在一些較差的,以租房為主的地區, 房產的價格甚至下跌80%以上。

       

      [轉載]在美國(亞特蘭大)買房子經歷 <wbr>(三)

      這個原價15萬的房子,現價2萬7千美金(包括前后院的地)

       

      很多房主看到了自己資不抵債(房產的市場價低于其銀行貸款),紛紛跑路。把房子丟給銀行,銀行只能低價出售資產變現。 這種房子叫做銀行拍賣房。其實,銀行是要經過一次拍賣,如果沒有人出現金購買,再轉入市場。由于房價下跌太多,很多美國人都覺得沒有必要再付一個不值那么多錢的房子,因此紛紛跑路。所以,市場上充斥著這種銀行拍賣房 (30%)。

       

      要命的是,一旦一個小區有一個銀行拍賣房出現,整個小區的價格就會被帶下去。 即使是那些正常賣房的人,也不得不降低價格同這些銀行拍賣房競爭有限的買家。 

       

      2002年2月份,我們找到了一個非常漂亮的房子。400多平米,上下兩層都很大, 都有大的敞開式廚房。而且房子就在一個小的湖邊,可以修一個小的碼頭,放船垂釣。景色很美,而且這個房子在一個高爾夫球場的社區。 整個球場和小區融為一體。相比前兩年, 價格已經跌落了10萬美元, 不過還是要價34萬美元。超出我們的范圍。 不過我們想著,因為兩層都帶有廚房和衛生間。我們出租上層,住在下層,這樣每個月的只需要很少的月供。為了驗證這種想法的可行性,我們特意請了一個專門做 租房生意的地產經紀來實地考察。他的結論令我們比較失望。他說,這種方案實施起來相對比較難,由于水電等都樓上樓下都是算在一起的, 所以分租容易糾纏不清。而分裝水電的費用又很高。 另外,由于這個房子在郊區,住在這里的都是有家庭的人,更希望能有一個有隱私的環境,不喜歡樓下還住人。最后,我們雖然有些不舍,但還是果斷退出。

      接下來,我們又很快看中了一個房子。 這個房子在North View高中的學區, 250~300 平米, 還帶有一個地下室。 房子里面全部都是木質地板,大理石臺面,不銹鋼的電器。 后院不大, 但是也不算小。 但是整個房子的內部給人一種非常新的感覺。最重要的是, 這個房子是銀行拍賣房?蓱z的房主在2005年以36萬的價格買入,銀行現在的要價是23萬2千。 我們看了這么多的房子, 知道這個價格是低于市場價的,也知道這是銀行的一種手段。以低于市場價的價格推銷,然后眾多買房者紛紛遞交報價, 然后銀行的資產管理者說,明天下午遞交你們最終的報價(暗拍賣)。因為房子很好,大家一擁而上,最終成交價往往高于市場價。 

       

      我們經過仔細推敲,覺得這個房子值27萬。但是我們最多想給到26萬,于是我們報價26萬。 接下來就是1個多星期的痛苦,漫長的等待... ... 最終, 我們又失手了。 我不知道這個房子最終會以多少錢成交, 但是我告訴自己,26萬是我的最高報價, 已經無怨無悔。 

       

      有段時間,真是到了快要放棄的地步,覺得我們的要求是不是太高了,符合我們條件的房子根本就是不存在的。但是,我仔細的分析了一下我們看過的房子,退出的原因這樣那樣。我相信,亞特蘭大的房市還是在底部震蕩的,堅定了我能夠找到的滿意房子的決心。 這段時間,我養成了一個習慣,就是每天早上睜開眼睛的第一件事情, 就是拿過來手機,查看今天在我們所感興趣的地區有沒有新的房源,比較這些房源。一旦有看著比較好的, 馬上發給我的地產經紀。 

       

      就這樣,時間又過去了幾周。 一天早上,我又睜開眼睛,和往常一樣的去查看新的房源。我發現,在我們最喜歡的Johns Creek市有一個房子在賣。價格26萬9千。 仔細看了一下, 這個房子幾個月前上過市場,買32萬,但是沒有賣出去。因為照片比較少,只有正面的相片,和一張后院的相片。 而且不是太清楚。 不過這個價格和區域都比較滿意, 我就發給了Sarah。 Sarah馬上給對方經紀打電話,表明了我們的興趣,約了周六去看。 這個房子并不是銀行拍賣房,而據我的經驗,一般這樣的房子,房主都會多少對自己房子感到驕傲而提高報價。所以我也沒有報太大的希望。

       

      不過從我和老婆進入房間的一刻,我們兩個的嘴就一直張開著,沒合攏過。這個房子不同于以往任何一個我們看過的房子。 之前的房主請專業的室內設計師進行過精心的設計,每一面墻壁和屋頂的著色都煞費苦心。設計師雖然著色大膽,但是整個房子卻顯得渾然一體,個性統一。 而且房子結構非常合理, 寬敞的廚房有著大大的窗戶透到后面的陽臺,空間雖然不是很大(不算地下室和陽臺270平米),但是一個角落都可用。樓上的四個房間,兩個衛生間和一個洗衣 房,分布均勻合理,而且有連個樓梯可以通到樓下。最讓我們喜歡的就是房子的陽臺。房主將陽臺上面加個一個擋雨的棚子,有兩個吊扇,坐在陽臺的沙發上微風吹 來,十分愜意。而且,這個房子有一個很大的平坦的后院。中間種了一棵日本楓樹。后院的草坪非常的漂亮,被房主切割成非常整齊的形狀。原來這個房主是當地一 家著名的庭院設計和護理公司的庭院設計師。怪不得家里的庭院這么漂亮。

       

      而且,這家的家具業令我們垂涎。一進門的一具非常漂亮的吊燈立刻將整個門廳裝點起來。旁邊辦公室內的桌子和柜子是純正的紅木,雕琢至每個細節。會客廳和晚 宴廳相連,里面的家具都是很高端的家具。這個房子,這個價格,是我們看了這么久以來最好的。從很多細節上,能夠看出房主對這個房子的細心照看。比如,在地 下室,雖然沒有裝修,但是房主把墻上貼上了塑料布,最大可能的保證室內溫度。 同時在陽臺的擋雨棚正下方,有一個排水槽,這樣不會讓下的雨滲入地上損壞地基。 

       

      那天,從這個房子出去的時候,我們已經沒有心思再看別的房子了。 因為我們看了這么久,這個房子, 這個價格,應該是最好的。 于是我們當晚就告訴對方,我們想給一個報價。因為我們有過經驗,所以知道拖得久,一定會有競爭。所以,我們給了26萬4千的報價。但是要求賣方把燈具和家 電留下。我們小小的討價還價之后,達成了協議。正當我想問他們的家具賣不賣的時候,他們主動聯系我們,想就整個房子中的家具做一個交易。經過打聽,我們得 知賣方夫妻離婚,所以要迅速賣方,家具然后到法庭分產。這對我們來講是個絕好的機會。因為,我們可以盡力壓低家具的價格,因為他們沒有別的選擇。 

       

      我們要求他們報價,果然他們給了我們一個12000美元的報價。而且說這已經是他們買價的50%了。我相信他們講的。因為我回去查過相同家具的價格,得到 相似的結論。但是,這個價格顯然太高。經過和老婆的商討,我們決定壓價到他們報價的30%~40%。最終我們回價4000。 沒想到對方竟然接受了,這令Sarah也非常吃驚。因為這些8~9成新的家具,原價要2萬美元左右。后來,很多朋友到了我們家之后,也說這個價格和白撿的 似的。

       

      一切談妥,等待貸款。 經過次貸危機,銀行老實了很多。他們終于醒悟過來,原來房子也是可以跌價的。以往對于貸款查的很松,但是現在要我出具十多份文件證明我的存款,收入,在美國的身份等等一系列內容。 不過最終一切辦妥,在律師的解釋下,簽了一摞厚厚的文件。終于拿到了房子的鑰匙。

      反觀在亞特蘭大買房者9個月的經歷,感覺學到了好多的東西。從很多方面觀察了房地產市場。讀了幾本房地產投資的書,也認識了很多地產經紀人,地產投資人, 并參加過一些行業內的聚會。經過5年得不斷下挫,亞特蘭大的房地長市場已經在底部震蕩了半年。租房市場持續火爆,租金上漲速度很快,而越來越多的銀行拍賣 房涌上市場。在很多地區,租金已經足夠付按揭,并有一些可觀的剩余。 我不想去依賴房子的漲價,因為這很難預測。但僅僅是租金帶來的現金流,就應該是投資這邊房地產的一個理由。

       

      現在搬到新房子已經2個多月了。我和老婆都越來越喜歡我們的新家,感謝神給我們這樣的一個機會。我們每天還是很忙碌的工作,攢錢投資。但偶爾閑下來的時 候,在陽臺上燒烤,坐在那里挺音樂,看書,尤其是下雨天,聽著,看著雨和后院綠油油的草,是對我們平時辛勞的一種放松和獎賞。

       

       

       

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